Guida al mutuo: tassi, tempi e a chi rivolgersi

La compravendita di una casa può essere una giungla e ottenere mutui convenienti a volte è una sfida, soprattutto di questi tempi. Ecco alcune dritte.

Le ultime notizie sul mercato delle case sono preoccupanti. Per la prima volta dalla pandemia, il numero delle compravendite in Italia è calato. Tra i motivi, oltre all’inflazione e al caro prezzi, ci sono i mutui più onerosi, soprattutto quelli variabili, a causa dell’aumento dei tassi di interesse. La Banca centrale europea (Bce) a marzo ha deciso di farli salire di altri 50 punti base, dopo il rialzo di febbraio 2023, portando il principale al 3,5%. Cominciato a luglio 2022, è il più rapido incremento dei tassi da 40 anni. Sono tempi duri, quindi, per chi vuole acquistare un immobile con un mutuo. Ecco come si ottiene, chi sono le figure di riferimento, qual è la differenza tra tasso fisso e variabile e i fondi statali.

Come si può ottenere un mutuo

Il mutuo non è altro che un contratto con cui una parte assegna a un’altra parte una quantità di beni, che vanno restituiti alla scadenza. Di solito si ottiene una somma da utilizzare per acquisti importanti, come quello di una casa. Sostanzialmente il mutuo va richiesto presso un istituto di credito, presentando documenti come il compromesso relativo alla compravendita di un immobile.

Occorre confrontare le offerte delle banche – per farlo ci sono ad esempio i comparatori online e un servizio ad hoc di AltroConsumo – e selezionare con attenzione, studiando le caratteristiche delle condizioni proposte. Sentire l’istituto presso cui si ha il proprio conto corrente aperto è comunque buona norma.

Il passo successivo è dare all’ente scelto informazioni come i propri dati, la composizione del nucleo familiare, l’occupazione, il reddito, la descrizione e il valore della casa. Può essere utile, o in alcuni casi necessario, fornire determinate garanzie in più.

Nel calcolo del mutuo e della fattibilità, generalmente la banca tiene presente che il valore della rata non dovrebbe oltrepassare il 30-35% del reddito netto mensile dei richiedenti e che l’importo massimo ottenibile è l’80% del valore di mercato della casa. È talvolta possibile reperire finanziamenti fino al 100%, anche se a condizioni più onerose e con ulteriori garanzie necessarie.

Una volta superati tutti gli adempimenti, si arriva alla consegna dei documenti veri e propri, alla delibera del finanziamento e alla stipula formale del contratto davanti a un notaio, perché è un atto pubblico. Di norma si apre un’ipoteca sull’immobile a favore della banca che elargisce il denaro. Infine la somma viene messa a disposizione del richiedente. Nel complesso, l’ottenimento di un mutuo può richiedere diversi mesi di tempo.

A chi rivolgersi per aprire un mutuo

Esistono figure professionali il cui lavoro consiste proprio nel supporto a coloro che vogliano ottenere un mutuo. È il caso del consulente del credito, o broker: si tratta di un professionista, costantemente aggiornato sul mercato, che assiste nella ricerca delle condizioni più adatte alla propria situazione; inoltre può essere una guida durante la difficile fase della compilazione di tutti i documenti necessari.

In contatto con più istituti di credito, preferibilmente esperto di scienze bancarie, viene definito anche mediatore creditizio e dev’essere regolarmente iscritto all’Albo della Banca d’Italia come prevede la Legge, oltre a disporre dei cosiddetti requisiti di professionalità, onorabilità ed indipendenza. Uno dei suoi compiti è ottimizzare il rapporto tra le parti tutelando chi richiede il mutuo e vigilando in un certo senso sull’applicazione delle condizioni. Il compenso in media si aggira all’1,5% dell’importo di mutuo erogato.

La differenza tra tasso fisso e variabile: quale conviene?

Nella scelta della soluzione migliore c’è un elemento importante da considerare, che in questo periodo risente parecchio delle congiunture e delle incertezze internazionali: mutuo a tasso fisso o variabile?

Semplificando al massimo, quello fisso ha un tasso d’interesse ‘fermo’, ovvero che resta sempre lo stesso per tutta la durata delle rate dovute alla banca. Invece il mutuo a tasso variabile potrebbe presentare costi minori, almeno inizialmente, ma in generale presenta qualche rischio perché può subire aumenti nel corso del tempo.

Come si diceva, il 16 marzo 2023 – solo due settimane fa – la Bce ha confermato la decisione, attesa dal mercato, di alzare nuovamente i tassi d’interesse dello 0,5%, portando il tasso base al 3,5%. In questo modo complessivamente, rispetto al 2022, i mutui a tasso variabile hanno fatto segnare un aumento della rata di ben il 60%.

Secondo un’indagine del Corriere della Sera, i costi dei mutui fissi e variabili oggi come oggi sono praticamente uguali. Secondo le medie stilate dal sito mutuiOnline.it, ora la rata di un mutuo da 140mila euro a 20 anni è di 830,40 euro per il fisso e di 829,80 euro per il variabile.

Gli aiuti per il mutuo

Il Ministero dell’Economia e delle Finanze ha istituito il Fondo di garanzia Mutui per la prima casa: facilita il rapporto tra cittadini e banche offrendo una garanzia pubblica sul mutuo per l’acquisto dell’abitazione principale.

Consap si occupa dell’esame delle domande trasmesse via web dai soggetti finanziatori per la verifica dei requisiti di accesso alla garanzia del Fondo.

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